În multe blocuri, lista lunară de întreținere include pe lângă utilitățile obișnuite și o serie de contribuții suplimentare pe care proprietarii nu le înțeleg întotdeauna. Gestionarea fondurilor speciale ale asociației – fondul de rulment, fondul de reparații sau fondul pentru ascensor – ridică tot mai des suspiciuni, mai ales atunci când lipsesc explicațiile sau documentele justificative. Deși legea stabilește clar ce taxe pot fi impuse, modul real de aplicare diferă semnificativ de la o asociație la alta, iar lipsa de transparență generează, inevitabil, costuri „ascunse” pentru locatari.
Fondul de rulment, contribuția devenită obligatorie în 2018
Fondul de rulment a devenit obligatoriu prin legislația din 2018 și este, în esență, o rezervă pentru acoperirea cheltuielilor de zi cu zi ale asociației. Acest mecanism ar trebui să permită plata imediată a facturilor, fără întârzieri și fără riscuri de penalități sau întreruperi ale serviciilor. Totuși, în practică, proprietarii ajung adesea să nu știe care este valoarea reală a acestui fond, când este utilizat, pentru ce anume și dacă sumele sunt refăcute ulterior.
Situația devine tensionată atunci când, deși se plătește constant această contribuție, apar noi costuri pe lista de întreținere care par că ar fi trebuit acoperite tocmai din fondul de rulment. Lipsa afișării soldurilor și a extraselor financiare elimină orice formă de control real din partea locatarilor, iar fondul – teoretic transparent – devine perceput ca o taxă obligatorie, dar opacă.
Conform Legii 196/2018, fondul de rulment este o sumă obligatorie pe care fiecare asociație de proprietari trebuie să o stabilească astfel încât să acopere cheltuielile curente ale blocului pentru o lună întreagă. Valoarea acestui fond este calculată în funcție de cea mai costisitoare lună din anul anterior, ajustată cu inflația, sau, în cazul asociațiilor nou-înființate, prin raportare la alte condominii similare. Banii se depun în contul curent al asociației și se achită anticipat de fiecare proprietar, pe baza unei hotărâri a adunării generale. Ulterior, fondul este completat lunar, în funcție de sumele afișate pe lista de întreținere, astfel încât rezervele financiare să fie menținute constant.
Un proiect legislativ încearcă să schimbe regula fondului de reparații
Fondul de reparații, destinat strict lucrărilor la spațiile comune, este una dintre cele mai sensibile zone ale administrării financiare. În multe blocuri, contribuția se colectează an de an, însă lucrările fie nu se fac, fie sunt amânate fără explicații. Există și situații în care lucrările sunt realizate, însă costurile sunt greu de verificat: lipsesc devizele, nu sunt prezentate contractele, iar proprietarii află doar suma finală, fără detalii.
În prezent, legislația limitează drastic utilizarea fondului de reparații, obligând asociațiile să folosească acești bani numai în scopul pentru care au fost colectați. În practică, această regulă creează momente paradoxale: asociația poate avea bani în cont, dar nu îi poate folosi pentru a achita o factură urgentă la utilități, riscând penalități sau chiar debranșări. Din acest motiv, un proiect legislativ propune ca fondul de reparații să poată acoperi și cheltuieli curente, dar doar în situații excepționale și numai cu acordul adunării generale.
În documentul care însoțește propunerea se explică faptul că rigiditatea actuală duce la blocaje financiare, chiar și atunci când există lichidități:
„Prin această prevedere, care introduce o nomă aplicabilă în cazuri in extremis, permitem o gestiune mai eficientă a cash-flow-ului asociației de proprietari, în lipsa căreia asociația se poate regăsi în situația de a dispune de fonduri în cont, dar pe care nu le poate utiliza, lucru care va duce la blocaje sau întârzieri privind plățile către furnizorii de utilități publice, creându-se situații neplăcute și pentru acești operatori, care vor fi nevoiți să recurgă la măsuri cronofage și bugetofage pentru recuperarea datoriilor”.
Extinderea utilizării fondului este prezentată ca o soluție de ultim resort, gândită să prevină situațiile în care întreținerea explodează sau apar restanțe nejustificate.
Fondul pentru ascensor – una dintre cele mai contestate contribuții la nivel de bloc
Dacă există un cost care generează discuții aprinse în condominiile cu mai multe etaje, acela este fondul pentru ascensor. Mentenanța liftului este obligatorie și se împarte conform cotei-părți indivize, însă valoarea contractelor, frecvența intervențiilor și modul în care sunt raportate lucrările reprezintă adesea motive de nemulțumire. Proprietarii observă că, de la lună la lună, sumele se modifică, însă justificările lipsesc sau sunt prezentate superficial.
În lipsa documentelor detaliate, a proceselor-verbale privind intervențiile sau a unui istoric al costurilor, fondul pentru ascensor devine perceput ca o cheltuială asupra căreia proprietarii nu au control real. Blocurile vechi, unde ascensoarele au nevoie frecvent de reparații, sunt cele mai afectate, iar suspiciunile apar tocmai din lipsa de informații clare privind ceea ce se facturează efectiv.
Ce alte taxe ascunse plătim la asociațiile de proprietari
Pe lângă fondurile principale, în unele asociații continuă să apară contribuții nepermise de lege:
Amenzi aplicate de asociație – complet ilegale, deoarece doar instanța poate stabili sancțiuni.
Cotizații și „taxe de membru” fără justificare sau fără votul adunării generale.
Cheltuieli pentru reparații supraevaluate, fără devize și fără transparență.
Consumuri de apă sau încălzire împărțite greșit, în lipsa explicațiilor.
Venituri nedeclarate din spațiile comune, care nu sunt folosite pentru scăderea întreținerii.
Servicii introduse fără acordul proprietarilor, deși legea cere vot pentru fiecare contract nou.
Toate acestea transformă o parte din costurile lunare în taxe „ascunse”, dificil de contestat dacă asociația nu respectă obligațiile de transparență impuse prin lege.
